OBSERVATORIO DE LA JUSTICIA | Escuela de Derecho

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“Propiedad vs Crédito y su concordancia con el sistema registral peruano de propiedad inmueble”

RESUMEN

El presente trabajo pretende desarrollar la necesidad de la inscripción registral de la transferencia de un bien inmueble como requisito indispensable para su oposición ante terceros. El texto se desarrolla, principalmente, sobre la crítica a los criterios aplicados por la Corte Suprema de Justicia en el VII Pleno Casatorio Civil, donde la materia de litis versaba específicamente sobre la controversia entre el derecho de propiedad no inscrito y el derecho de crédito inscrito.

Palabras Clave

Transferencia de propiedad, Bienes Inmuebles, Registro Público.

1. Introducción

Siendo el 5 de noviembre del año 2015, la Corte Suprema peruana se pronunció respecto al conflicto suscitado entre el derecho de propiedad y el derecho de crédito presente en el litigio entre Miriam Ivonne Hermida Clavijo (representada por su hermana Gloria Esther Hermida Clavijo) y la parte demandada, constituida por la empresa Desarrollos Siglo XXI y Jesús Esther Tambini en calidad de codemandados.

La situación surgida en el presente caso nos narra la existencia de un mutuo celebrado entre, de un lado, la empresa Desarrollos Siglos XXI como mutuatario y, del otro lado, Jesús Esther Tambini como mutuante. Producto de este contrato, la empresa mencionada firma letras de cambio correspondientes a su compromiso de pago mensual del mutuo celebrado. Ante el incumplimiento en el pago, Jesús Esther Tambini ejecuta estas letras de cambio en vía judicial. La ejecución en vía judicial deriva en la inscripción de un embargo en Registros Públicos sobre un inmueble que figuraba a título de la empresa Desarrollos Siglo XXI.

Es en este escenario que surge la controversia, pues el inmueble no era de propiedad de la empresa demandada, sino que esta lo había transferido en el año 2004 a la señora Miriam Ivonne Hermida mediante contrato de compraventa. Esta compraventa no es elevada a escritura pública, por lo que el contrato únicamente consta mediante documento privado hasta el año 2011, año en que se eleva a escritura pública.

Como vemos, hay, de un lado, una acreedora que, habiendo ya trabado embargo sobre un bien inmueble determinado, de acuerdo a la información brindada por el registro, se ve impedida de ejecutar el inmueble. Esto, en tanto aparece una demanda por tercería de propiedad, debido a que la propiedad realmente le pertenecería a un tercero que no tuvo rol en el contrato de mutuo celebrado con posterioridad.

Las dos posturas centrales en la discusión del presente caso son las siguientes:

  • En favor del derecho propiedad: argumentando que existe una prevalencia mayor del derecho de propiedad frente al derecho de crédito materializado en la inscripción del embargo, en tanto la inscripción registral en nuestro ordenamiento jurídico no se considera como requisito de validez para la celebración del contrato de compraventa. Se dice, adicionalmente, que el registro no es constitutivo de derechos y su función es meramente referencial.
  • En favor del derecho de crédito: a pesar de una anterior celebración de la compraventa, la falta de inscripción no permitiría hacer efectivo el derecho de propiedad ante terceros ajenos a dicho contrato. Esto debido a que el mutuo es celebrado de buena fe y que la debida diligencia materializada en la revisión del registro, debería hacer posible la exigencia del cumplimiento del embargo. Entonces, no había manera de conocer el contenido del documento privado mediante el que consta el contrato celebrado entre la empresa y la nueva propietaria.

Esencialmente, no se pretende evaluar la validez de la compraventa y su relación con el registro, sino, analizar la pertinencia del condicionamiento de la eficacia del contrato respecto de terceros ajenos a la compraventa. El Séptimo Pleno Casatorio Civil sienta mediante el presente caso, como precedente vinculante, que la tercería de propiedad deberá verse favorecida frente al acreedor embargante siempre que se acredite la existencia de documento de fecha cierta mediante el cual conste el derecho de propiedad, el cual deberá constar de fecha anterior a la inscripción del embargo. Será sobre este escenario que procedemos a realizar el análisis sobre la controversia de si debería, o no, ser obligatoria la inscripción de la transferencia de propiedad para poder ser opuesta ante terceros.

Adelantamos que partimos de la posición que favorece el derecho de crédito en virtud de la seguridad jurídica que debe otorgar al tráfico comercial y la publicidad que pretende generar. Ello,pues consideramos que el documento privado (aun cuando este contara con fecha cierta) resulta insuficiente para poder otorgar prevalencia al derecho de propiedad.

2. El derecho de propiedad y el sistema peruano de transmisión de la propiedad

El derecho de propiedad no se materializa de una sola manera o en un solo sentido. Existen diversas formas de ejercerlo, que pueden tener efectos ampliamente discordantes entre ellos. Algunos ejemplos pueden ser, por un lado, obtener frutos de un bien o beneficiarse patrimonialmente por la transferencia de la propiedad; o, por otro lado, disponer la destrucción del bien o gravarlo en favor de un tercero.

La definición otorgada por el art. 923 del Código Civil peruano del derecho de propiedad es el siguiente: “La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.”

Dentro de esta definición no solo encontramos el elemento fundamental que nos permite la transferencia de un bien: la facultad de disponer de este; sino que nos permite entender cómo se enmarca el derecho de propiedad a nivel social. Más allá de los intereses que pudieran tener los propietarios de bienes o aquellas personas que ejercen los atributos de la propiedad de un bien, deberán ejercer estos atributos de acuerdo a lo que el legislador denomina “interés social” y sin contravenir otro tipo de normas o leyes en general.

Al respecto, Del Risco (2011) desarrolla cómo el ejercicio de propiedad debe tener un marco de acción, valiéndonos de la normativa presente, tanto en el Código Civil vigente como en la Constitución:

En la medida que debe ejercerse en armonía con el bien común, las restricciones legales procuran que la propiedad no se ejerza contra el derecho ajeno. Es decir, nuestro ordenamiento jurídico no ampara el abuso de derecho (artículo II del Título Preliminar del Código Civil). El remedio contra esta conducta abusiva se encuentra en el artículo 924 del Código Civil, según el cual “Aquél que sufre o está amenazado de un daño porque otro se excede o abusa en ejercicio de su derecho, puede exigir que se restituya al estado anterior o que se adopten las medidas del caso, sin perjuicio de la indemnización por los daños irrogados”. (p.125)

Del Risco Sotil, Luis Felipe, Las restricciones convencionales al derecho de propiedad y su oponibilidad a terceros, Themis, N° 60, 2011, pp. 123-136.

Es decir, el derecho de propiedad, si bien tiene un carácter absoluto de dominación frente al bien sobre el que se ejerce, el ejercicio de este derecho no deberá constituir un abuso del mismo que pudiera generar daño a terceros. De esta manera, el derecho de propiedad no solo deberá tener en cuenta los límites que se constituyen mediante la ley o normas en general, sino que el interés social también abarca el derecho ajeno. En otras palabras el derecho de un tercero a no verse perjudicado ante el ejercicio de alguno de los atributos del derecho de propiedad de otra persona.

Ante esta situación, ya vemos que existe un propietario, quien está dotado de ciertos atributos reconocidos por la ley para el ejercicio de su derecho de propiedad. Sin embargo, en este caso resulta importante también definir cómo es que una persona es propietaria en función de otras personas que no son propietarias de un mismo bien. ¿Cuál debería ser la situación jurídica subjetiva de aquellas personas que no son propietarias de un bien?

Ante esta problemática que existe a nivel ficticio, pero que tiene amplia relevancia en el ejercicio del derecho de propiedad, el profesor Diez-Picazo (1995) nos ilustra sobre la concepción de este derecho en la doctrina:

La situación es más difícil de dibujar en lo que concierne al derecho real de propiedad, considerado en sí mismo y abstracción hecha de la posible concurrencia de otros derechos reales. Un sector de la doctrina ha tratado de concebir el derecho real de propiedad como una relación jurídica. Sería en ella sujeto activo el propietario y sujeto pasivo el resto de la colectividad obligada en virtud de un deber general de abstención y de respeto al derecho o a la situación de aquél. Una concepción semejante es evidentemente ficticia. No parece posible hablar de una relación jurídica que ligue a una persona con todas las demás, por lo menos en el mismo sentido en que nosotros hemos hablado hasta aquí de relación jurídica. (p. 139)

Díez-Picazo, Luis, Volumen Tercero: Las Relaciones Jurídico – Reales. El Registro de la Propiedad. La posesión. En L. Diez-Picazo, (Ed.), Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Madrid: Editorial Civitas, 1995, pp. 139-152

Ahora, como menciona el profesor, resulta complicado y abstracto concebir el derecho de propiedad como si se tratara de una relación obligacional, donde existe un sujeto activo y uno pasivo: uno  con derecho a exigir el cumplimiento de una obligación y el otro obligado a cumplirla. En tal situación, nos encontraríamos en el derecho de propiedad con una obligación de carácter general y oponible ante toda la colectividad. Sin embargo, esta concepción no dista demasiado de aquello que sucede realmente con la propiedad. Este derecho consagra de manera específica a ciertas personas como propietarias, y, mientras que no exista transferencia de la propiedad (o de algún atributo de esta) de manera voluntaria, una orden judicial, ley que implique lo contrario o algún otro acto similar, otra persona no puede ser reputada como propietaria del bien. Esto abarca a toda la colectividad que inicialmente no fue reconocida como propietaria de un bien en concreto. De acuerdo a esta misma lógica es que existe la reivindicación, (ya sea como atributo clásico del derecho de propiedad o como un ejercicio de la persecutoriedad del bien), debido a que es necesario que el propietario cuente con herramientas para poder hacer efectivo su derecho de propiedad, no solo para sí mismo sino para el resto de personas que pudieran reputarse como propietarios del bien.

El profesor Bullard (2011) nos ilustra también en esta materia con su comentario respecto del art. 2022 del Código Civil Peruano, donde se entienden, de un lado los derechos reales y aquellos “de otra naturaleza”, donde pueden comprenderse los derechos de crédito:

Si bien el legislador acepta líneas más abajo, que las disposiciones de derecho común podrían indicar en algún caso que la relación personal prima sobre la real, es importante destacar cómo atribuye el carácter erga omnes y la energía persecutoria a la relación real sin que el sistema positivo se las haya dado expresamente. La relación real, como concepto “sobrenatural”, parecería tener la oponibilidad por el simple hecho de recibir ese nombre. Esta posición resulta preocupante, pues si lo que importa en la oponibilidad de una relación jurídica es la función social que ésta desarrolla, lo que debe ir aparejado de mecanismo de recognoscibilidad (uno de los cuales es precisamente el registro), el simple adjetivo de “real”, no debería estar en la posibilidad de lograr este efecto, más aún en contra de un mecanismo como el registro, que ante esta distinción obligaría a razonar “(…) como si el derecho registral para estos efectos no existiera”. Dichos en otros términos, sería como si el mecanismo de oponibilidad poco o nada importara. (p. 329)


Bullard Gonzales, Alfredo, La Relación Jurídico Patrimonial: Reales vs Obligaciones. Lima: ARA Editores, 2011.

De acuerdo con el razonamiento del profesor Bullard, no estamos ante derechos de la misma naturaleza, en tanto a uno de ellos, el derecho de propiedad, se le confieren atribuciones particulares, como la oponibilidad erga omnes, además de una suerte de protección especial por su sola naturaleza. A esto se añade, sin embargo, que estamos ante una situación complicada, pues para este resulta más relevante la función social de la relación jurídica y no su sola naturaleza, por la que el legislador, aparentemente, habría privilegiado a un tipo de relación sobre otra. Existen elementos como el derecho registral o la “cognoscibilidad” en materia de propiedad de bienes inmuebles que resultan realmente relevantes para la resolución de conflictos de derechos que tienen naturalezas diferentes e ignorarlos derivaría irremediablemente en una situación incongruente.

Según lo revisado conceptualmente en los párrafos anteriores, no queda duda de que el art. 2022 es el adecuado a aplicarse en el presente conflicto y el segundo párrafo del mencionado artículo es el quid de este asunto:

Art. 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél quien se opone.Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.”

El principal cuestionamiento que no nos permite resolver este conflicto entre normas de manera directa es el amplio margen de interpretación que nos deja el término “disposiciones del derecho común”, entendiéndose estas como “lo que normalmente se resolvería teniendo en cuenta el resto del ordenamiento jurídico”.

Sin embargo, antes de poder adentrarnos en la discusión sobre lo que debemos entender como “derecho común” es menester entender el sistema de transferencia de derecho de propiedad en el Perú y su relación con el Sistema Registral peruano.

Debido a la orientación de este trabajo, nuestro enfoque se remite únicamente a la propiedad inmueble y debido a ello, el análisis deberá centrarse en el artículo 949 del Código Civil peruano, en tanto es aquel que se pronuncia elementalmente respecto a la transferencia de los bienes inmuebles.

La definición que nos otorga el Código es la siguiente:

Art. 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

Según nos dicta el Código Civil, pareciera que estamos ante un sistema donde el transferente y el adquirente son los que determinan cómo es que se llevará a cabo la transferencia del bien o desde qué momento el contrato comenzará a surtir efectos, siempre y cuando no se vulnere alguna ley que establezca lo contrario. Sin embargo, cabe hacer énfasis en la primera parte del artículo: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él”. El problema que surge en torno a esta definición es que la sola obligación, independientemente del origen que tenga esta, convierte en propietario al acreedor, pero no es suficiente para entender todo el fenómeno jurídico de la transferencia de un bien inmueble. Para poder ahondar en este tema, consideramos relevante analizar la posición del profesor Vidal (2011) respecto a la teoría del título y modo, y cómo es que se ha interpretado el sistema de transferencia de bien inmueble en la legislación peruana:

Titulo (palabra utilizada aquí, no en el sentido de documento, sino en el de fundamento jurídico) es el acto (por ejemplo, compraventa) por el que se establece la voluntad de enajenación (adquisición para la otra parte) del derecho; y el Modo, es el acto (consistente, como he dicho, en la entrega, con ánimo de transmitirlo, de la posesión del derecho cuya enajenación se estableció) por el que se realiza efectivamente la enajenación por el transmitente, que es adquisición para el adquiriente. (p. 119)

El artículo 949, en el sentido de lo expuesto de la cita anterior, pareciera no estar sujeto a ese sistema de transferencia (el cual sí opera para la transferencia de bienes muebles). Nos ilustra en este punto nuevamente el profesor Vidal (2011):

El proceso adquisitivo se produce, pues en dos etapas. En la primera, como consecuencia del Título, el futuro adquiriente recibe ya un derecho de crédito a que el futuro transmitente le transfiera el derecho real de que se trate. Se está entonces en el campo del derecho de obligaciones. Uno puede exigir y el otro debe realizar una prestación: la conducta que consiste en transmitir el derecho real. En la segunda etapa, el enajenante cumple su obligación, que consiste en realizar el modo o acto transmitido del repetido derecho.

 La doctrina peruana se encuentra dividida en dos sectores: uno de ellos opina que el sistema peruano de adquisición de la propiedad está articulado en la aplicación de la teoría del título y el modo para el caso de los bienes muebles y la aplicación del principio de la transmisión solo consensus para el caso de los bienes inmuebles; el otro sector sostiene que tanto para el caso de los bienes muebles como para el de los bienes inmuebles debe aplicarse la teoría del título y el modo. (p. 120)

La consideración de la teoría del título y el modo para la transferencia de bienes inmuebles recae en la seguridad jurídica que otorga este sistema. Un primer acto genera la obligación de la transferencia del bien y un segundo acto, condicionado por el primero, genera los efectos reales, genera la transferencia del bien. Si se entendiera en el sentido contrario, desde la perspectiva de un sistema de transferencia de causa única, estamos ante un sistema que opera de manera célere, donde la obligación establece en sí misma la transferencia de la propiedad, salvo que las partes pactaran lo contrario a este supuesto contenido en el art. 949 del Código Civil.

Atendiendo a la opinión del doctor Fernández Cruz, no resulta suficiente enfrascarnos en la discusión de qué es más adecuado o qué es más eficaz, en tanto nos encontramos en el campo de lo patrimonial y, en ese sentido, lo más relevante es evaluar la función económica de aquello que pretendemos analizar.

Hemos afirmado que la mejor regulación jurídica a la transmisión de la propiedad inmobiliaria debe responder a exigencias económicas y sociales que broten de la propia realidad que se pretende normar. Creemos por ello que, en primer lugar, un sistema de transferencia de la propiedad debe responder a un criterio de política social: si el Derecho, para ser efectivo, debe regular una realidad determinada, la solución legal a adoptarse debe responder a las necesidades de los propios individuos integrantes de la comunidad sobre la cual pretende aplicarse un cuerpo legal Por ello, la fuente primaria y más importante del Derecho, en este aspecto, debe ser la costumbre, pues la misma responderá a la función económica que los propios sujetos han escogido para regular sus relaciones de intercambio. Los usos, contra lo que muchos juristas espontáneamente están en capacidad de descubrir y admitir, constituye el basamento de nociones tan importantes para el Derecho como son las de función e interés típico, entendido éste último como interés de categoría socialmente apreciable en su configuración abstracta. (Fernández Cruz, 1993, p. 151)

Fernández Cruz, Gastón, La obligación de enajenar y el sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el Perú, Themis,N° 30, 1993, pp. 149-173.

De acuerdo a lo desarrollado, el sistema de transferencia de propiedad no podría ser entendido de manera real si es que no consideramos los factores económicos que predominan sobre la transferencia. Como bien sabemos, los bienes están destinados a transferirse y es que la propiedad no resulta perpetua por la sola naturaleza del ser humano. Tener en cuenta factores económicos pareciera ser la manera más eficiente para determinar cuál es verdaderamente la interpretación que deberíamos darle al sistema de transferencia de propiedad en el Perú.

Sin embargo, bajo el supuesto mencionado anteriormente surgen una serie de interrogantes, siendo la principal: ¿Qué deberemos privilegiar entonces por cuestiones económicas? Podría parecer una cuestión sencilla en tanto el derecho pretende tutelar la seguridad jurídica de los actos realizados entre las partes, pero hacerlo requiere de cierto uso de recursos, que en algunos casos podría ser tan excesivo que degeneraría en un obstáculo para la transferencia de propiedad, alejándose de su objetivo principal y que, a largo plazo, resultaría probablemente ineficiente. Al respecto, el propio Fernández Cruz (1993) enumera las 3 finalidades conjugadas en la perfección de un sistema de transferencia:

  • La maximización de la circulación de la riqueza inmobiliaria.
  • La reducción de los costos de transacción, cuando la transferencia de la propiedad inmueble opere por la vía de la cooperación.
  • La reducción o eliminación, de ser esto último posible, de todo riesgo de adquisición de un «non domino» o de pérdida ulterior de eficacia del derecho adquirido, a través de un sistema publicitario adecuado de exclusión. (p. 151)

Estas tres finalidades, como se ven expuestas, podrían parecer inicialmente contrarias, pues resulta difícil concebir un sistema en el que se pretenda, por ejemplo, maximizar la circulación de la riqueza inmobiliaria (es decir, generar productividad de la transferencia de bienes inmuebles) pero a su vez obligar al transferente o al adquirente a destinar recursos adicionales a la inscripción de este bien inmueble en un registro público excluyente para las pretensiones de terceros. Sin embargo, no se trata de finalidades contrapuestas sino de las que requerimos un balance para poder hacer efectivo el derecho de propiedad, para hacer efectivo el art. 949 del Código Civil. La exigencia de un sistema registral apropiado para la adquisición de bienes inmuebles parece imperativo, pues ante la situación actual pareciera no existir medio suficiente para evitar casos de doble venta, a la vez de que podría terminar en ambos casos perjudicando su optimización en la producción de riqueza inmobiliaria. En el caso del sistema registral actual al no brindarle seguridad suficiente como para no adquirir un bien que luego podría ser objeto de un proceso judicial, o en el caso de un sistema registral requerido para la perfección de la transferencia del bien inmueble mediante contrato, pudiendo generar un obstáculo administrativo para el ejercicio de actividades de índole económica.

Ahora, como vemos, estamos ante un campo diferente cuando hacemos referencia a bienes muebles, donde impera la traditio; y el campo de los bienes inmuebles, donde pareciera tener más peso el título que da origen a un derecho de acreencia sobre el bien inmueble. La situación no termina de ser del todo clara en la doctrina peruana y la jurisprudencia ha decidido de manera divergente hasta el VII Pleno Casatorio Civil, que, donde se pretendía resolver esta disparidad en las sentencias concernientes a la transmisión de la propiedad, demandas de tercería de propiedad, consideramos se termina perjudicando un sistema de transferencia que ya genera suficientes problemas por su falta de orden.

Ante la situación mencionada en el punto anterior, ¿por qué nos resulta relevante cómo se configura la propiedad del adquirente? Y es que resulta importante que, al hablar únicamente de la obligación para considerar a un adquirente como propietario de un bien inmueble, se debería, en teoría, entender esta propiedad como un derecho oponible ante cualquier tercero que tuviera interés legítimo sobre el bien. Para ello, la adquisición debe haberse celebrado de buena fe y no debe contar con algún tipo de gravamen anterior contenido en el registro.

Pero, ¿realmente resulta coherente entender que un documento privado pueda generar oponibilidad del derecho de propiedad ante terceros si es que estos no conocían de la existencia de este? Y no solo ese es el tema en cuestión, sino que estamos ante un escenario en el que el sistema registral puede informar de todo lo contrario al tercero que adquiere la propiedad. Aunque no es un sistema constitutivo de derechos, ¿cuál es la situación del registro ante todo esto?

Ante estas incógnitas, resulta algo confusa la aplicación de artículos del Código Civil y los principios que rigen el Sistema Registral (que trataremos más adelante en este trabajo). El problema de la oponibilidad del derecho de propiedad pareciera estar resuelto bajo el artículo 1135 del Código Civil Peruano:

“Art. 1135.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.”

Entonces, aunque se entiende que la inscripción registral no es constitutiva de derechos, ¿en el caso del art. 1135 sí puede generar efectos por la sola inscripción? Por supuesto, habría que considerar si la adquisición o el contrato, en general, fueron celebrados de buena fe y no para actuar en desmedro de un primer adquirente al que inicialmente se le quería perjudicar.

El artículo 949 parece haber sido claro al determinar como propietario al acreedor del inmueble por la sola obligación, pero con el artículo 1135 evidenciamos una clara divergencia. Si un adquirente, en función del artículo 949 se cree propietario de un bien inmueble, estaría en lo correcto, en tanto cumple con el supuesto de hecho considerado en la norma. Sin embargo, ante un caso de doble venta, en donde el propietario original del bien vende un bien inmueble a dos personas diferentes mediante actos diferentes, aquel que cumplió con el supuesto del art. 949 podría dejar de ser propietario.

Respecto al presente tema, el profesor Vidal (2011) enumera una serie de desventajas sobre el sistema consensual al que parece estar sometido nuestro ordenamiento civil:

a) No se puede determinar con seguridad quien es el propietario de un inmueble, ni las cargas que le afectan. Con respecto al primer problema (la propiedad), el potencial comprador puede recurrir al estudio de los títulos del vendedor (y de los precedentes), pero siempre existe la dificultad de la “prueba diabólica”. Para ello se requiere comprobar la posesión del vendedor por el término de la usucapión, empero, es difícil verificar el estado posesorio por un largo periodo del tiempo, y aun cuando se utilice presunciones, estas  siempre admiten prueba en contrario. Con respecto al segundo problema (las cargas), este si es insoluble, ya que muchas cargas que afectan la propiedad territorial (por ejemplo: las hipotecas) no tienen exteriorización posesoria, y por ello, en estos casos, es imprescindible contar con algún sistema publicitario que se constituya en una excepción del principio consensualista. (p. 146)

Como menciona el profesor Vidal (2011) resulta complicado, en función de la cognoscibilidad de determinados elementos, esclarecer la situación de un bien inmueble. La propiedad, aunque cuenta con la exteriorización de la posesión del bien, esta no es determinante y es que no todo aquel que se exterioriza como poseedor. Incluso un mero tenedor, puede ser propietario del bien o poseer poder suficiente para disponer del bien en su totalidad.

b) Por otro lado, inclusive en el caso de que haya de que el vendedor exhiba títulos legítimos, es posible que este haya enajenado el inmueble con anterioridad, siendo que el nuevo comprador desconozca la existencia del contrato precedente. En un sistema consensualista estricto, sin publicidad alguna, se presenta el grave problema de la doble venta. (p. 146)

La doble venta, como se menciona en la cita será una situación fundamentalmente complicada de resolver. El art. 949 del Código Civil indica que se constituye a una persona como propietaria con la sola obligación de enajenar un bien ajeno, es decir, aquel que tiene como situación jurídica subjetiva la acreencia de un bien inmueble es propietario por la sola obligación. Sin embargo, el artículo 1135 nos indica que existen limitaciones para lo establecido en el 949, y es que si existiera inscripción registral anterior de un tercero que también hubiese adquirido la propiedad, esta propiedad le será otorgada al tercero que inscribió con anterioridad el título mediante el cual se hizo acreedor del bien. Es en esta situación que, aparentemente, el adquirente no goza de seguridad ante la transferencia del bien.

c) Aun en el caso de que el vendedor exhiba títulos de propiedad legítimos y no se produzca una doble venta, es posible que alguna de las enajenaciones anteriores en la cadena de transmisiones sea anulada o resuelta, con la consiguiente inseguridad para el último adquirente.

d) Si las transmisiones operan con el solo consentimiento (sin publicidad), existe la posibilidad que algún tercero pretenda la reivindicación del inmueble, ya sea por tener mejor derecho de propiedad (haber adquirido del verdadero propietario) o por invocar a su favor la usucapión. (p. 146)

Finalmente, actos anteriores, de los que el adquirente pudiera no tener conocimiento o que sencillamente no pudieran ser exteriorizados de manera notoria, pueden terminar por anular o generar ineficacia del contrato mediante el cual el adquirente se hizo propietario del bien. La situación que se describe es totalmente irregular para el adquirente de bien inmueble bajo el sistema mencionado, a pesar de que el Código Civil hubiese consagrado medios que podían parecer suficientes para establecer la transferencia de un bien inmueble.

Como vemos, el problema del sistema consensualista existe en tanto no hay una base clara o un fundamento superior que nos permita entender cómo se manifiesta la oponibilidad erga omnes del derecho de propiedad en contra de otros derechos o contra la propia transferencia de un mismo bien inmueble ante más de un acreedor, determinando el código diversas vías bajo lógicas diferentes.

3. El Sistema Registral peruano de propiedad inmueble y la importancia de su publicidad en el tráfico comercial

Habiendo visto ya los efectos generados por la transferencia de propiedad (el modelo consensual mediante el cual opera en el Perú), es necesario adentrarnos en el mundo del derecho registral para poder entender la finalidad con la que se creó este registro y cómo es que opera en la legislación peruana.

El registro de propiedad inmueble (y los demás registros que conforman todo el sistema de registros públicos), debe obedecer a una finalidad concreta, así como su agrupación y sistematización obedecen a un propósito relevante dentro de la materia de la oponibilidad de derechos:

Uno de los problemas fundamentales del derecho privado es determinar la titularidad de los derechos, esto es, quien es la persona que puede otorgar eficazmente el acto de transferencia o disposición sobre un determinado bien. Desde muy antiguo se advirtió que el tema es sumamente complejo, ya que las adquisiciones a título derivativo implica siempre la necesidad de una investigación preliminar respecto al poder de disposición invocado por el enajenante, al que se le exige la prueba de ser propietario o titular de derecho. En efecto, cuando el adquirente recibe a título derivativo un bien, la eficacia de su adquisición depende de la existencia del derecho en su causante, y así sucesivamente hasta remontarse al propietario original. (Gonzales, 2007, p. 23)

El registro pareciera nacer, de acuerdo a lo citado, como una herramienta que buscar hacer efectivo el derecho de una persona sobre determinado bien, conservando una suerte de historial que permita acreditar la titularidad sobre la propiedad de un bien. Esto resulta de vital importancia en la transferencia de propiedades, pues si bien contamos con cierta apariencia de propiedad de acuerdo a lo que nos es cognoscible dentro de los hechos que podemos evidenciar (como la posesión del bien), esto no nos otorga una certeza absoluta acerca de la titularidad del derecho de propiedad.

Lo fundamental de su existencia está determinado por la publicidad; publicidad que es muy sui-géneris, pues no se trata de una simple “publicidad noticia” a la que aluden diversos autores, sino a una “publicidad efecto” capaz de producir efectos jurídicos frente a terceros y consolidar los derechos existentes. Lo efectos jurídicos son de tal magnitud, que una serie de relaciones jurídicas vinculadas al derecho de propiedad que es materia de publicidad se desencadenan con una fuerza y validez muy determinantes. (Vivar, 1992, p. 198)

De acuerdo a la profesora Vivar, el registro tiene como función principal la de informar, de hacer pública una relación que pudiera tener efectos jurídicos y que, por ello, cuenta con cierta relevancia ante terceros que pudieran verse beneficiados o afectados por estas relaciones, ya sea porque son titulares del bien inmueble objeto del registro, o porque los perjudica en algún otro extremo.

Ahora bien, el registro no pareciera limitarse exclusivamente a determinar quién es (o fue) el propietario y quien fue el siguiente propietario después de él, pues esto podría ser cognoscible por el adquirente tras una serie de indagaciones. Sin embargo, es parte de su función evitar este consumo innecesario de recursos. “LACRUZ y SANCHO señalan que la finalidad primaria del Registro es la protección del tráfico y la agilización de las transacciones inmobiliarias, al suplir con una consulta las difíciles indagaciones sobre la titularidad de los bienes” (Gonzales, 2007, p.26).

Es de esta manera que se configura cierta prioridad por la seguridad jurídica que se le puede otorgar a las partes que celebran determinado acto para transferir la propiedad de un bien, ya sea para otorgarles certeza sobre la legitimidad del transferente para ceder este derecho, como para plasmar de alguna manera el nuevo derecho adquirido por la otra parte sobre el bien.

Por medio de la publicación en unos libros públicos de la propiedad y los derechos reales, se pretende que todo el mundo pueda conocer quién es el propietario y cuáles son las cargas o gravámenes que pesan sobre la propiedad. El adquirente (comprador) obtiene además garantía de la propiedad del transmitente y de las cargas que gravitan sobre la propiedad, y puede desconocer cualquier gravamen que no esté publicado. Frente a las cargas universales (hipotecas generales tácitas) se establece el principio de especialidad de las cargas; frente a las cargas ocultas, el principio de publicidad de la propiedad y de las cargas. El sistema favorece el crédito inmobiliario y la seguridad del adquirente. (Álvarez-Caperochipi, 1986, p. 17)

Álvarez-Caperochipi, José Antonio, Derecho Inmobiliario Registral, Madrid: Civitas, 1986.

Cuando Álvarez-Caperochipi nos ilustra sobre los registros de propiedad inmobiliaria españoles, lo hace teniendo en cuenta que estamos en un mundo donde el tráfico comercial es lo común y que ya no vivimos en sociedades que mantienen su arraigo sobre la tierra como un elemento indispensable para el desarrollo de sus vidas. Es común en nuestro mundo ver cómo las propiedades son compradas y vendidas en intervalos relativamente cortos de tiempo, teniendo por ejemplo las empresas inmobiliarias, que pudiendo haber comprado un terreno sin edificar, llegan a venderlo pasados unos 2 o 3 años después de haber realizado alguna construcción sobre él y haber obtenido algún beneficio de aquella actividad. No es extraño ver casos de familias enteras que al mudarse, vendan el inmueble adquirido, o de causahabientes, que lejos de conservar el bien que hubiere sido en algún momento propiedad del padre o la madre, lo vendan para dividir lo obtenido por la compraventa entre los sucesores.

Dentro del mundo que tiene en cuenta el desarrollo doctrinal español, el registro resulta esencial no solo como una herramienta que le permite al adquirente hacer efectivo ante todos su derecho sobre determinado bien, sino que se le otorga la seguridad de que mediante este registro, este conoce sobre la propiedad del bien y de las cargas que pudieran gravarlo, no pudiendo oponer con posterioridad que él desconocía de alguna carga inscrita cuando celebró el acto que dio origen a la transferencia, salvo que esta carga no estuviera inscrita (cosa que se manifiesta en el art. 2012 del CC peruano, consagrando el principio de publicidad).

Sin embargo, el mundo de los registros no es perfecto, y es que trasladar el derecho de la propiedad a un documento o a una serie de inscripciones podría resultar inexacto. No es labor sencilla conservar una relación actualizada de todos los bienes inmuebles de un sector demográfico (aún en aquellos países donde pareciera haberse desarrollado un sistema catastral relevante), y es que la propiedad inmueble es proclive a modificarse, a transformarse.

(…) la propia organización formal de los libros del registro presenta problemas específicos nada desdeñables, ¿cómo poder incorporar toda la propiedad de un país a unos libros?, ¿cómo identificar en una descripción literaria la siempre variable y caprichosa alteración de la realidad material?, ¿cómo describir las realidad jurídicas complejas (demandas judiciales, gananciales, etc…) y sus vicisitudes? Por ello podemos describir los sistemas registrales como fórmulas de compromiso obligadas a hacer concesiones jurídicas a principios contrarios a la publicidad, ante la dificultad de conseguir el objetivo último de incorporar el derecho a un título; o también, podemos considerar los sistemas registrales como sistemas transitorios de progresivo perfeccionamiento de la publicidad, hasta llegar a poder conseguir el objetivo de incorporación de los derechos a un título. (Álvarez-Caperochipi, 1986, p.20)

Álvarez-Caperochipi, José Antonio, Derecho Inmobiliario Registral, Madrid: Civitas, 1986.

El profesor español Álvarez-Caperochipi ya lo consideraba hace más de treinta años, y es que resulta que estos sistemas de registro no resultan eficientes de manera absoluta, tienen fallos que parecieran tener origen en su sola concepción, como si ignoraran lo concreto, lo material, lo que sufre cambios a diario y que no puede verse reflejado de manera inmediata en un registro. Se considera en lo desarrollado por el profesor que hablamos de España de los años 1980. Trasladar esa situación al Perú actual tampoco resulta complicado, pues problemas como el del sétimo pleno casatorio encuentran su razón de ser en la problemática de la inexactitud del registro.

Resulta necesario, en el sentido de lo expuesto en los párrafos anteriores, cómo se plasma a nivel registral la propiedad inmueble y bajo qué consideraciones se elabora el registro de propiedad inmueble. El profesor Gunther Gonzáles (2007) nos otorga una breve explicación de cómo se materializan las inscripciones registrales de las propiedades inmuebles:

El sistema de folio real implica que el Registro se organiza tomando como base fundamental el inmueble o el predio. De esta manera, a cada inmueble le corresponde una hoja en donde se concentra todo el historial jurídico de dicho bien. En esa hoja se inscriben todos los títulos que contienen actos o negocios constituyentes, modificativos o extintivos de la situación jurídica del inmueble. El interesado que desee conocer la historia del bien sólo necesita consultar los datos inscritos en la hoja correspondiente a éste. El folio real hace nacer en el Registro un catálogo de inmuebles inscritos, buscando de esa manera documentar y patentizar el estado jurídico completo de cada una de las fincas, con el fin de facilitar y asegurar su tráfico jurídico. Cuando la finca se inscribe por primera vez se le abre una hoja particular, a la cual se le adjudica un número propio que servirá para identificarla en lo sucesivo, y a partir de ese momento se practicarán las sucesivas inscripciones referentes a la misma finca.

El registro de la Propiedad Inmueble del Perú acoge expresamente el sistema del folio real (…) (p. 57)

El sistema de folio real al que se hace referencia en la cita anterior, como se puede observar, pone el énfasis en la propiedad inmueble, en el bien en sí mismo y no en los actos que se llevan a cabo en torno a él. El sistema de folio personal, que no es el adoptado por el sistema peruano, pone énfasis en una serie de documentos que describen cronológicamente los actos realizados, sin que estos tengan que estar vinculados necesariamente a un bien inmueble. Como podemos deducir, el sistema de folio real pareciera ser el más eficiente si el objetivo es determinar la titularidad del bien y la existencia de cargas o gravámenes sobre el inmueble.

Habiendo hablado del folio real, nos conviene ahora entender que este depende enteramente del principio de tracto sucesivo, que ha sido definido de la siguiente manera:

El principio de tracto sucesivo implica la concatenación o cadena registral de sucesivos actos derivativos entre sí, en donde una adquisición se inscribe siempre que provenga del titular anterior según la historia que emana de la propia hoja del registro (art. 2015 CC). En frase feliz de NUÑEZ LAGOS, se trata de verificar que el adquirente de hoy sea el transmitente de mañana. (Gonzales, 2011, p. 336)

Gonzales Barrón, Gunther, Código Civil y reforma: libros V (Derechos Reales) y IX (Registros Públicos), Lima: Jurista, 2011.

Por lo expuesto, no pueden existir vacíos en la transferencia de la propiedad inmueble. No sería posible, por la existencia de este principio, que una persona A le transfiriera su propiedad a B, y que sin contar la inscripción respectiva, C quisiera venderle el inmueble a una persona D, que encontraría la imposibilidad de inscribir su derecho de propiedad por no haberse completado el tracto sucesivo entre A, B, C y D.

Habiendo establecido cual es el sistema que predomina en el sistema registral de predios en el Perú, y habiendo visto ya su estrecha relación con el principio de tracto sucesivo, es necesario remitirnos ahora a lo que se denomina como “titular registral”. Esto se debe a que, si bien el énfasis del sistema mencionado está puesto en la propiedad, estas inscripciones solo pueden darse en concordancia con la titularidad de determinados sujetos sobre el bien.

Las situaciones jurídicas subjetivas requieren de un sujeto al cual anudarle los efectos o consecuencias jurídicas desencadenadas por la aplicación de una norma. Los derechos e intereses reconocidos por el ordenamiento favorecen a sujetos, fin del mismo Derecho, por lo que la necesaria existencia de un titular de la situación jurídica es una cuestión de toda evidencia, más allá de la dogmática (…)

(…) Una vez trasplantados estas cuestiones previas a nuestra materia, podemos definir como “titular registral” a aquel sujeto que, al hacer constar en el Registro un determinado hecho o acto jurídico, queda designado en los libros como portador de un derecho, facultad o expectativa legítima sobre bien inmueble inscrito. La titularidad dura hasta que el Registro publica su extinción, o simplemente, hasta cuando se inscriba una titularidad incompatible con la primera. (Gonzales, 2007, p. 107)

Gonzales Barrón, Gunther, Introducción al derecho registral y notarial, Lima: Jurista, 2007.

La manera en la que nos referimos al titular en este apartado es únicamente para efectos de la inscripción. Cabe recalcar, y es que es aquí donde podemos abordar otra arista de la problemática inscripción de propiedades inmuebles en el país: la titularidad en el registro no tiene por qué corresponder a la titularidad sobre el derecho de propiedad que recae sobre el bien, salvo que se inscribiera el acto correspondiente que así lo determinara. Como vemos en el párrafo citado, el titular registral permanece como titular hasta una futura inscripción, siendo este un “aparente” propietario ante el registro, pero que requiere de inscripción para su modificación.

Luego de analizar los diversos supuestos podemos considerar que el registro en nuestro país no resulta determinante en la medida que depende de un acto

Luego de analizar los diversos supuestos podemos considerar que el Registro en nuestro país no resulta determinante en la medida que depende de un acto jurídico el que puede afectar su eficacia, siendo en todo caso un instrumento adecuado de seguridad pero que en nuestra realidad puede ser desplazado por otros modos de recognoscibilidad social que puedan reconocer en los sujetos una intervención efectiva, por ejemplo a partir de notarios o vecinos notables del pueblo que le permitan un grado de confianza aceptable para un adecuado intercambio entre los sujetos. (Beltrán, 2002, p. 126-127)

Beltrán Pacheco, Jorge, Verdades y ambigüedades del Registro inmobiliario en el Perú: ¿Obligatorio o potestativo? Un misterio por resolver, Derecho y Sociedad, N° 18, pp. 119-127, 2002.

Como vemos, estamos ante un sistema que pareciera no corresponderse con la realidad y que ha sido concebido como una herramienta complementaria para la seguridad jurídica y para otorgar, en cierta medida, certeza a las personas sobre la titularidad del derecho de propiedad sobre un bien. No es un sistema perfecto, sin duda alguna, y es que resultaría una tarea titánica concebir un sistema registral como un reflejo idéntico de la situación jurídicamente relevante de todo bien y persona del territorio nacional.

Ante la disyuntiva mencionada, cabe señalar un modelo que pareciera haber encontrado alguna suerte de solución al problema presente: el sistema registral alemán.

El sistema alemán, siendo un registro de fincas, puede considerarse como una evolución natural de un sistema de registro de títulos que conserva, en cierta medida, su estructura forma y organizativa. El sistema Torrens es una creación ex novo de un registro único para fundar (directamente desde el Estado) los títulos de propiedad; el sistema alemán conserva la estructura territorial y local propia de un registro de títulos (pluralidad de registros), y no pretende crear ex novo la propiedad, sino constituirse en un requisito de forma sustancial para la eficacia de titularidades, que son realmente creadas extrarregistralmente por los particulares (la inscripción no es la causa de la titularidad del adquirente, si no un requisito exigido para su eficacia). El registro alemán se organiza como una superestructura añadida al tráfico inmobiliario privado. (Álvarez, 1986, p. 29)

Álvarez-Caperochipi, José Antonio, Derecho Inmobiliario Registral, Madrid: Civitas, 1986.

De la manera en que se concibe el sistema registral de fincas (alemán), se condiciona la eficacia del acto jurídico celebrado a su inscripción registral, donde la titularidad del derecho de propiedad se mantiene en la obligación generada por el acto jurídico, pero que se perfecciona mediante la inscripción. Al igual que en el caso peruano, el tracto sucesivo es indispensable para la elaboración del libro de registro, pero se otorga mayor relevancia a la existencia de este, condicionando al nuevo propietario a inscribir el bien, condicionándolo a que mantenga la exactitud del registro.

Como se puede inferir del párrafo anterior, el sistema alemán tampoco es perfecto y es que considerar las inscripciones registrales como un elemento esencial en la eficacia de la transferencia de la propiedad puede resultar más costoso y engorroso de lo que inicialmente se podría considerar. “En términos generales, se puede considerar un sistema rígido, complejo, lleno de formalidades, muy caro y que si funciona es gracias a los serios y responsables funcionarios alemanes” (Álvarez, 1986, p. 30).

La falta de un sistema catastral adecuado es uno de los puntos más débiles de nuestro sistema y adaptar un sistema como el alemán a nuestro ordenamiento pareciera una posibilidad bastante alejada de la realidad. Esto aun cuando se hubiera concebido los derechos reales bajo un sistema de título y modo que guardara correlación con un sistema con el mencionado.

Como último aspecto, procederemos a analizar la concepción que se mantiene sobre los embargos establecidos judicialmente y sus implicancias en el registro de propiedad inmueble.

La naturaleza del embargo se aproxima a la categoría de derecho real, aunque de origen judicial. Para ello, debe tenerse en cuenta hechos concretos que tipifican la estructura y función del embargo. En primer lugar, éste se constituye en un gravamen sobre bienes concretos e individualizados, cuya función es garantizar el pago de una deuda. En segundo lugar, los efectos del embargo son semejantes a los de un derecho real de garantía, esto es, rango preferente por la anotación, persecutoriedad y realización del valor a fin de responder por la obligación impaga. (Gonzales, 2007, pp. 152-153)

Gonzales Barrón, Gunther, Introducción al derecho registral y notarial, Lima: Jurista, 2007

Como podemos apreciar, el embargo en forma de inscripción pareciera tener la apariencia de un derecho real, cuando en realidad es un derecho que tiene origen en un proceso judicial. Al respecto, el embargo en forma de inscripción se menciona y se encuentra regulado de acuerdo al Código Procesal Civil en su artículo N° 656:

“Art. 656.- Tratándose de bienes registrados, la medida puede ejecutarse inscribiéndose el monto de la afectación, siempre que ésta resulte compatible con el título de propiedad ya inscrito. Este embargo no impide la enajenación del bien, pero el sucesor asume la carga hasta por el monto inscrito. La certificación registral de la inscripción se agrega al expediente.”

Resulta relevante que el CPC no haga referencia a un título de propiedad a secas sino a uno que se encuentre inscrito en el momento en que se trabe el embargo sobre el registro. Se admite la validez del embargo sobre el registro de un bien aunque este no se encontrara en la esfera patrimonial del demandado más allá de lo que puede publicitar el registro. Esta situación tendría solución en un proceso aparte, un proceso por tercería de propiedad, en tanto se ve afectado un bien que no le corresponde materialmente al demandado sino a un tercero que se ve afectado por una medida judicial en la que poco o no nada tendría que ver.

El comentario del profesor Gunther Gonzales (2007) al respecto, refiere justamente a la necesidad de un proceso de tercería de propiedad:

En conclusión, los efectos que produce el embargo en nuestro ordenamiento son los siguientes:

–   Reserva de rango “limitada”, ya que el embargo inscrito se opone a las ENAJENACIONES POSTERIORES, pero no se puede oponer a las ENAJENACIONES ANTERIORES, aunque éstas no estén inscritas. Esta solución viene impuesta por el segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil, cuyo confuso mandato señala que el conflicto entre derechos reales y obligacionales se resuelve por las normas del derecho común. Sin embargo, el derecho de propiedad del tercero deberá probarse, por lo menos, con un documento de fecha cierta, y a través de un proceso de tercería de propiedad. La jurisprudencia en este sentido es mayoritaria en favor de la doctrina comentada. La reserva de rango sí opera plenamente frente a los adquirentes POSTERIORES del embargo inscrito, en cuyo caso éstos soportarán en su perjuicio la ejecución y posterior adjudicación del bien embargado, sin que obviamente puedan oponer su rezagada titularidad. El art. 656 CPC señala claramente que el embargo no impide la enajenación del bien, pero el sucesor asume la carga hasta el monto inscrito. (p. 157-159)

Por lo que se aprecia de lo citado, nuevamente nos encontramos con la disyuntiva planteada páginas atrás: la transferencia de propiedad ocurre de manera extrarregistral, por lo que el registro queda desactualizado salvo la existencia de inscripción con posterioridad. El embargo, como menciona el art. 656 del CPC, se establece únicamente en función de lo que establece el registro, pero puede ser levantado ante la existencia de documento de fecha cierta que demostrara la transferencia del derecho de propiedad a un tercero cuya fecha fuera anterior a la del embargo.

Para concluir este apartado, cabe mencionar que el sistema registral peruano adolece de ciertos fallos que no parecen fundamentarse en su sola naturaleza, sino en la manera en la que han operado las transferencias de propiedad y por la ausencia de un sistema catastral que nos permitiera llevar a cabo una contabilidad adecuada de los predios en el territorio nacional. Sumado a ello, tenemos un sistema judicial que se vale de lo publicado en registros públicos para determinar la procedencia de ciertas “medidas judiciales de aseguramiento de una obligación”, que, aunque pueden terminar perjudicando a terceros poco diligentes, otorga vías suficientes para que estos no se vean afectados en últimas instancias.

La seguridad jurídica es el punto esencial del que tendremos que partir para hacer un análisis más detallado de la manera en la que se conciben las relaciones entre distintas ramas del Derecho con el Registro Público. Sin embargo, pareciera que este mismo adolece de ciertos fallos que no le permitirían desempeñar su función a plenitud.

4. Conclusiones

De manera general, se considera por lo expuesto en páginas anteriores que el sistema registral peruano adolece de fallas que son propias de un sistema que no condiciona la eficacia de la transferencia de la propiedad a la inscripción del acto que da origen a esa transferencia.

Considerar la transferencia de propiedad inmueble eficaz por la sola obligación de transferencia genera una serie de problemas que pueden resultar no previsibles para el adquirente, más aun si es que el vendedor actuara de mala fe, poniéndolo en una situación de desventaja considerable (considerando que la buena fe se presume y será labor del perjudicado probarla). Como se mencionaba en párrafos anteriores al referirnos al sistema de transferencia de propiedad, hay peligros considerables a los que nos deja expuestos en el tráfico comercial la sentencia del Séptimo Pleno Casatorio Civil: doble venta, anulación de actos anteriores no inscritos o incluso una eventual usucapión del bien.

A pesar de lo expuesto, es necesario considerar también que la necesidad económica es la que finalmente deberá primar sobre el sistema en que se desarrolla las transferencias de propiedad. No sería posible, en ese sentido, exigir una rigidez absoluta sobre la celebración de actos orientados a la transferencia de propiedad de bienes inmuebles. Será responsabilidad del estado, de acuerdo a este punto, evaluar los costos de todo lo que implica la inscripción registral de los actos que originan la transferencia de propiedad y adecuar el sistema a una verdadera representación de la situación jurídica de cada bien, poniendo énfasis en la adecuada implementación de un sistema que nos permita cerciorarnos de una correcta organización del tracto sucesivo que evite sobrecostos (por ejemplo, procesos judiciales posteriores) a los transferentes y eventuales adquirentes de la propiedad.

De acuerdo a lo expuesto, resulta innegable la necesidad de una reorganización en el Sistema Registral que nos permita contar con esta institución a manera de una herramienta que otorgue verdadera seguridad jurídica y no exista como mera referencia. El condicionamiento de la eficacia absoluta del acto pareciera ser el camino más flexible (y más adecuado a seguir), teniendo como inspiración el modelo alemán, considerando la existencia de la eficacia relativa para las partes que celebran el acto que da origen a la transferencia. De esta manera, las partes mantienen la transferencia en términos privados, considerándose propietarios desde el momento de la celebración del contrato, pero requiriéndose una diligente inscripción registral posterior para que surtan estos mismos efectos reales a todo aquel que pudiera oponérsele.

Juan Diego del Águila Tamariz

Bachiller en Derecho por la Universidad Antonio Ruiz de Montoya


Lista de Referencias

1. Álvarez-Caperochipi, José Antonio, Derecho Inmobiliario Registral, Madrid: Civitas, 1986.

2. Beltrán Pacheco, Jorge, Verdades y ambigüedades del Registro inmobiliario en el Perú: ¿Obligatorio o potestativo? Un misterio por resolver, Derecho y Sociedad, N° 18, pp. 119-127, 2002.

3. Bullard Gonzales, Alfredo, La Relación Jurídico Patrimonial: Reales vs Obligaciones. Lima: ARA Editores, 2011.

4. Del Risco Sotil, Luis Felipe, Las restricciones convencionales al derecho de propiedad y su oponibilidad a terceros, Themis, N° 60, 2011, pp. 123-136.

5. Díez-Picazo, Luis, Volumen Tercero: Las Relaciones Jurídico – Reales. El Registro de la Propiedad. La posesión. En L. Diez-Picazo, (Ed.), Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Madrid: Editorial Civitas, 1995, pp. 139-152

6. Fernández Cruz, Gastón, La obligación de enajenar y el sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el Perú, Themis,N° 30, 1993, pp. 149-173.

7. Gonzales Barrón, Gunther, Introducción al derecho registral y notarial, Lima: Jurista, 2007.

8. Gonzales Barrón, Gunther, Código Civil y reforma: libros V (Derechos Reales) y IX (Registros Públicos), Lima: Jurista, 2011.

9. Vidal Ramos, Roger, “El sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el derecho civil peruano”, en Vidal Ramos, Roger (coord.), Libro de Ponencias del VI Congreso Nacional de Derecho Civil. Lima, Perú. Lima: Instituto Peruano de Derecho Civil, 2011, pp. 113-150.

10. Vivar Morales, Elena, “El Registro de la Propiedad: origen y finalidad”, en Vivar Morales, Elena (ed.), Derecho Registral y Notarial, Lima: PUCP. 1992, pp. 198-205.

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